Zweitwohnung am Chiemsee vermieten und selbst nutzen

Kurz gesagt

Sie können Ihre Zweitwohnung am Chiemsee vermieten und trotzdem selbst nutzen. Die Wochen, in denen Sie da sind, werden fest im Kalender blockiert. Wie viel Sie selbst nutzen, wirkt sich aber auf zwei Dinge aus: auf die Zweitwohnungsteuer der Gemeinde und darauf, ob das Finanzamt Ihre Kosten voll anerkennt.

So funktioniert die Eigennutzung im Alltag

Sie sagen uns, wann Sie selbst am See sein möchten. Diese Wochen blockieren wir in allen Kalendern, bevor die Wohnung online geht. In der übrigen Zeit wird vermietet. Wenn sich Ihre Pläne ändern, geben Sie uns rechtzeitig Bescheid. Bereits gebuchte Zeiten bleiben allerdings beim Gast.

Ein Tipp aus der Praxis: Am Chiemsee fällt der Großteil der Übernachtungen zwischen Mai und Oktober an. Wer seine eigenen Wochen in den Juni oder September legt statt in den August, lässt der Wohnung die stärksten Wochen. Das ist natürlich Ihre Entscheidung.

Was die Eigennutzung für die Zweitwohnungsteuer bedeutet

Zweitwohnungsteuer zahlt, wer eine Wohnung neben der Hauptwohnung innehat und sie selbst nutzen kann. Eine reine Kapitalanlage, die Sie nie selbst bewohnen dürfen, ist nicht steuerpflichtig. Das haben die Verwaltungsgerichte mehrfach bestätigt.

Viele Gemeinden am See staffeln die Steuer danach, wie lange Sie die Wohnung selbst nutzen können. Ein Beispiel ist die Satzung der Gemeinde Chieming von 2023:

Mögliche Eigennutzung laut Vertrag mit einer Vermietungsagentur	Anteil der vollen Steuer
bis 2 Wochen im Jahr	25 %
bis 1 Monat im Jahr	50 %
bis 2 Monate im Jahr	75 %
ohne Begrenzung	100 % (20 % der Jahresnettokaltmiete)

Andere Gemeinden regeln das ähnlich, aber nicht gleich. Lesen Sie die Satzung Ihrer Gemeinde, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, in dem die Eigennutzung festgelegt wird.

Einkommensgrenze: In Bayern kann sich auf Antrag befreien lassen, wer im vorletzten Jahr höchstens 29.000 Euro positive Einkünfte hatte, bei Verheirateten 37.000 Euro.

Was das Finanzamt wissen will

Vermieten Sie die Wohnung ausschließlich an Feriengäste und halten sie in der übrigen Zeit dafür bereit, geht das Finanzamt davon aus, dass Sie Überschüsse erzielen wollen. Voraussetzung ist, dass die ortsübliche Vermietungszeit nicht um 25 Prozent oder mehr unterschritten wird. Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass dabei nicht jedes Jahr einzeln zählt, sondern der Durchschnitt über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren.

Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, reicht das nicht. Dann verlangt das Finanzamt eine Prognose, ob Sie über die Jahre einen Überschuss erzielen, und die Kosten werden zwischen Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt. Belegen Sie Ihre Vermietungstage deshalb sauber. Nur wenn die Eigennutzung, etwa per Vertrag mit einer Vermietungsagentur, ganz ausgeschlossen ist, gilt die Wohnung als ausschließlich vermietet. Eine bloße Begrenzung reicht dafür nicht.

Das ist keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie die Eigennutzung festlegen.

Wie wir das mit Ihnen planen

Im Kennenlerngespräch fragen wir, wann Sie selbst am See sein wollen und wie fest diese Zeiten sind. Daraus ergibt sich, wie wir den Kalender anlegen. Auf unserer Startseite können Sie das an einem Beispieljahr ausprobieren: Tippen Sie auf die Wochen, die Sie selbst nutzen möchten. Zum Beispieljahr

Häufige Fragen

Kann ich meine Ferienwohnung am Chiemsee vermieten und trotzdem selbst nutzen?

Ja. Ihre eigenen Wochen werden fest im Kalender blockiert, die übrige Zeit wird vermietet. Beachten Sie aber, dass die Eigennutzung die Höhe der Zweitwohnungsteuer beeinflusst und das Finanzamt bei Selbstnutzung eine Überschussprognose verlangt.

Muss ich für eine vermietete Ferienwohnung Zweitwohnungsteuer zahlen?

Wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen können, in der Regel ja, sofern Ihre Gemeinde die Steuer erhebt. Viele Gemeinden staffeln sie nach der möglichen Eigennutzung. In Chieming zahlt zum Beispiel nur 25 Prozent der vollen Steuer, wer die Eigennutzung per Vertrag mit einer Vermietungsagentur auf zwei Wochen begrenzt.

Was ist die 25-Prozent-Grenze bei Ferienwohnungen?

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermietet, unterstellt das Finanzamt eine Überschusserzielungsabsicht, solange die ortsübliche Vermietungszeit nicht um 25 Prozent oder mehr unterschritten wird. Laut Bundesfinanzhof (2025) wird dafür der Durchschnitt über drei bis fünf Jahre betrachtet.

Zweitwohnung am See vermieten. Und trotzdem selbst nutzen.